Ahora, por ejemplo en Buenos Aires, para comprar una vivienda chica hay que pagar el triple de un alquiler y la gran mayoría ya no califica para recibir el crédito. Si bien los datos corresponden a la capital del país, la situación se replica en gran parte del interior. En algunas ciudades los inmuebles son más baratos, pero los ingresos de quienes pretenden tomar un crédito también son más bajos que en la Ciudad de Buenos Aires. 

Los números son claros. A mediados de 2017, en pleno auge del sistema UVA, una familia podía lograr que el Banco Nación le preste a 30 años hasta el 80 por ciento del valor de un dos ambientes usado de 43 m2 en un barrio porteño medio, si mostraba tener ingresos en blanco por 26.400 pesos al mes. Ese préstamo tenía una cuota inicial de 6.750 pesos, 12 por ciento menor a los 7.655 pesos que costaba alquilar un inmueble igual.

¿Qué pasa ahora? Para pedir el mismo crédito hay que tener una posición económica cuatro veces mejor. El banco exigirá ganar 130.000 pesos al mes, y la cuota arrancará en casi 33.000 pesos. Es decir, casi el triple que los 11.826 pesos que hoy se paga, en promedio, por alquilar un departamento similar.

Además, a esa barrera se suma que el comprador debe conseguir al menos un 20 por ciento del valor, que el banco no le presta. Para la unidad del ejemplo, ese ahorro previo, antes de 367.000 pesos, se disparó a 931.000 pesos. Monto que equivale a 79 alquileres juntos (antes, 48) o a unos 40 sueldos promedio de un trabajador porteño (antes, 21).

Los valores fueron calculados por el diario Clarín a inicios de esta semana -con el dólar a 37,60 pesos-, basándose en los últimos datos de precios de venta y alquiler y de ingresos relevados por la Dirección de Estadística de la Ciudad de Buenos Aires y en las condiciones de los créditos del Banco Nación para clientes que cobren haberes en esa entidad.

El ejercicio permite comprobar que el fenómeno afecta incluso a los que buscan comprar en las zonas menos cotizadas de Buenos Aires. Si los 43 m2 usados se adquieren por ejemplo en Balvanera, el banco pedirá ingresos por 105.000 pesos, con una cuota inicial de 26.600 pesos. Y si se apunta a Liniers, habrá que ganar 98.000 pesos para afrontar pagos de 24.800 pesos al mes, cuando alquilar allí cuesta 8.069 pesos.

“La gran causa es que el dólar pasó de 17 a casi 40 pesos, y los precios en dólares de las propiedades se mantuvieron. Así, en pesos, las viviendas hoy valen más del doble”, explica Alejandro Juan Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

Esa fue una causa. La otra fue el fuerte incremento en las tasas de interés de los préstamos. Al inicio, en el Nación eran de la inflación más 3,5 por ciento, pero hoy arrancan en 10 por ciento, lo que colaboró a incrementar montos de cuotas y requisitos de ingresos.

“Hoy casi nadie que necesite el 70 o el 80 por ciento del valor está pudiendo acceder a un préstamo. No llegan a calificar. Definitivamente, una cuota de 30.000 pesos no es accesible para esas familias. Por eso, la gran caída en la demanda”, analiza Bennazar.

Según el Banco Central, los fondos otorgados en hipotecarios UVA en el país fueron en octubre un 77 por ciento menos que en marzo, cuando se había llegado a un récord de 13.937 millones (o 322.615 pesos por minuto). En la Ciudad, según el Colegio de Escribanos, las operaciones con hipoteca bancaria cayeron en octubre un 81,7 por ciento interanual, y el nivel general de escrituras volvió a los niveles mínimos de 2013 a 2015, era del "cepo cambiario".

El derrumbe fue tal que algunos bancos ya disolvieron las áreas especiales que habían creado ante el "aluvión de carpetas" del año pasado. "Pasamos de 600 a 30 pedidos por mes. Se volvió algo marginal porque la gran mayoría ya no califica. Los hipotecarios UVA se estrellaron", explican, pidiendo reserva, en un banco líder.

"La demanda se redujo de manera significativa", reconocen, por su parte, en el Santander Río. "La combinación de tasas y plazos, dólar relativamente estable y una gran demanda insatisfecha marcó un auge. Estas mismas características se vieron afectadas por la volatilidad macroeconómica de este año, pero esperamos que, con mayor estabilidad, el mercado comience a reaccionar positivamente", indica Daniela Contarino, del área de Créditos Hipotecarios de la entidad, cuyos créditos hoy promedian 2,3 millones de pesos (60.000 dólares).

Un problema es que, en el nuevo contexto, los montos máximos de los préstamos quedaron viejos. El Nación, por caso, no financia viviendas de más de 4,7 millones de pesos. Hoy, en la mayoría de los barrios porteños, eso no alcanza para un tres ambientes.

Los préstamos para vivienda ajustables por inflación, conocidos como "hipotecarios UVA", habían logrado desde 2016 que la casa propia, luego de muchos años, volviera a ser accesible para la clase media. Hubo un boom de compras y miles lo aprovecharon, muchos de ellos inquilinos tentados por la chance de pagar su casa a 20 o 30 años con cuotas muy similares a lo que les costaba alquilar. Pero este año, con la crisis, el sueño otra vez quedó muy lejano. Sucede que el dólar pasó de 17 a casi 40 pesos y los precios en dólares de las propiedades se mantuvieron. Así, en pesos, las viviendas valen más del doble. El otro problema fue la fuerte suba de las tasas de interés. “Los hipotecarios UVA se estrellaron”, advierten desde una importante entidad crediticia.